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由大紐約地區清華意昂會房地產協會和中國REITs聯盟共同主辦的“REITs投資商務論壇”於2015年6月11日在位於曼哈頓中城的康奈爾俱樂部隆重舉行。此次活動是“東西方房地產界對話”系列的第三期，第一期的主題為“中美地產開發高峰會：暢談開發”，第二期的主題為“中美地產開發高峰會：精英座談”。往期兩次峰會探討了中國企業在紐約的房地產投資、稅務、法律、融資、規劃設計等一系列相關熱點話題，均有來自中美兩國房地產開發與投資機構、法律和金融業共一百四十余位嘉賓出席。此次論壇，大紐約地區清華意昂會房地產協會攜手中國REITs聯盟，繼續深入探討商業房地產抵押貸款支持證券(CMBS)，房地產信托投資基金(REITs)，資本市場(Capital Market)等一系列熱點話題。

大紐約地區清華意昂會會長（兼房地產協會會長）仰文奎與論壇嘉賓合影

出席當晚活動的嘉賓包括：中國REITs聯盟秘書長王剛，深交所固定收益部經理梁余音，美國REITs協會高級副總裁邦妮.戈特利布，全美華人金融協會主席魏晨陽，亞太金融協會主席張克，萬達集團美國房地產分公司財務總監賀鑫，穆迪公司結構融資部董事總經理胡劍，中信銀行美國地區行長文兵，綠地、搜房等中資公司的紐約負責人，美國國際集團、德意誌銀行、花旗集團、穆迪投資評級機構、惠譽國際，以及專註商業房地產抵押貸款支持證券交易，跨境投資基金、資產管理、房地產眾籌、咨詢中介等專業人士。論壇由清華意昂黃秋子主持。

REITs投資商務論壇活動現場

大紐約地區清華意昂會房地產協會秘書長朱青為當晚論壇致開幕辭。她指出，大紐約地區清華意昂會成立於1979年，近幾年更是發展成為一個面向社會各界的團體，致力於服務在大紐約地區學習、工作和生活的意昂和華人。在過去的兩年來，意昂會舉辦了大大小小的活動累計60余場，內容涵蓋聯歡聯誼，交流論壇，商務創業，招商引資，職場規劃，地產開發等各領域。清華地產行業協會的成立，原於2013年年底聶會長率團來美進行秋季地產投資考察時，與紐約清華意昂座談後成立，並聘請聶會長為榮譽會長。今天這次活動是“東西方房地產界對話”系列的第三期，來自中國REITs聯盟以及深圳證券交易所的專業人士，與當地的經融機構相關領域的專業人士，共同探討美國房地產相關的資產證券化的現狀以及對於中國的借鑒意義。希望在場的各位朋友能夠暢所欲言，在美食和美酒的陪伴下，充分討論、碰撞出思想的火花，探索新的商機。

大紐約地區清華意昂會房地產協會秘書長朱青致開幕辭

隨後，專程來紐約出席此次活動的中國REITs聯盟秘書長王剛介紹了中國的房地產及房地產信托投資行業的最新發展。他表示，華爾街有句俗話：“當音樂響起，就要起身跳舞”，市場的反應總是最敏銳的，雖然中國REITs依然還沒到揭開蓋頭的時候，但市場人士已經顯示出敏銳的直覺。中國REITs剛剛成立便與全球三大REITs組織簽署了戰略合作協議，由此可見中外投資者都對中國的REITs抱有強烈的預期，音樂聲中，大家都仿佛已經看到了未來即將出現的盛會。但中國的REITs從破題都如今已經十年，至今尚無真正意義上的REITs產品，這其中包括了稅製和物權相關法律等方面的障礙，以及持有物業價格和回報的不匹配等等，但從另一方面看，REITs在國際上是一種以穩健著稱的金融工具，其歷史回報率普遍高於其它投資產品，這對於迫切需要新的投資渠道的中國中小投資者來說，無疑是個福音。

中國REITs聯盟秘書長王剛致辭

接著，中國深圳證券交易所固定收益部經理梁余音對清華意昂會以及中國REITs聯盟促成這次論壇表達感謝之情。她說，目前中國REITs市場正處於發展的好時機。深交所多年來一直關註REITs這一產品，並對此進行了跟蹤研究。近幾年類REITs的產品陸續在中國市場出現，深交所希望能進一步參與這個市場。此行的目的，一是學習美國最成熟的REITs市場的經驗，學習他們當年在製定規則，遇到問題時的經驗教訓；二是結識專業人士，互相學習交流，共同推動中國REITs市場的發展。

中國深圳證券交易所固定收益部經理梁余音致辭

接下來三位專業人士就美國房地產趨勢和發展，REITs以及CMBS做出了各自的分析。

全美華人金融協會會長、美國國際集團首席信用研究部總監，清華意昂魏晨陽博士，就美國商業地產現狀做了講演。他首先感謝大紐約地區清華意昂會，房地產協會，REITs聯盟。接著他從民用，商用角度，結合經濟復蘇，人口結構變化分析美國房地產市場的趨勢。他指出，目前宏觀數據表明，美國經濟回到復蘇階段，但是就業水平沒有達到危機前水平，需求依然對美國經濟拖後腿。房地產處在滯後的大的趨勢當中。由於危機的影響，目前很多人選擇租房，不選擇買房。原因是：年輕人選擇與父母同住，他們在危機之後有經濟困難。危機後，公寓樓產業復蘇。研究顯示商業房地產2009年成交額持續上升。在東部地區，公寓樓呈現供過於求的趨勢。然後西海岸市場不錯，供需情況較為平衡，主要原因為地方就業強勁，因此當地公寓樓投資將持續火爆。他希望感興趣的投資者能關註到這一點。

美國國際集團首席信用研究部總監魏晨陽主題講演

隨後美國國際集團副總裁 ，清華意昂耿立寧女士做了題為REIT - the Path to Efficient Long Term Investment主題講演。從REITs的結構，種類，美國REITs的發展現狀，如何建立reits等等方面就reits基本知識做了系統的梳理。她也就中國即將開始的REITs“潮”將會面對的阻礙提出了自己的四個觀點（A. 不動產估值過高，現金收益太低；B. 市場流動性太高；C. 可選擇替代投資收益過高；D. 短期持有投資者心態 ）。耿立寧認為，中國市場需要改變的包括稅收政策以及產業文化。

美國國際集團副總裁耿立寧主題講演

來自著名對沖基金Omega Advisors的清華意昂安靖女士認為，美國市場多戶使用房在接下來幾年空置率會上升，因此投資者應該謹慎選擇投資地點。酒店行業在未來幾年供應趨勢強勁。商業寫字樓市場和工業樓市場相對平穩。安靖女士同時分析了在利率上升的環境下值得推薦的投資：包括浮動利率債務工具。 散戶投資者則可能通過商業抵押房地產投資信托基金與浮動利率資產獲得收益。當利率波動性增加時，散戶可能出售股票。 註意當股市估值已滿情況下的市場退出。

對沖基金Omega Advisors商業地產投資主管安靖主題講演

嘉賓座談環節可謂百家爭鳴，精彩紛呈。德意誌銀行房地產抵押貸款交易分析模型總監王雁暉認為，中美國情不同的根本就是投資人不同。因此投資產品應當符合當地人的風險與回報的預期。同美國相對成熟的投資市場，機構投資者為主的情況相比，中國人更追求個人投資。現在中國金融體製在逐步開放，在資產證券化過程中，REITs是一個很好的橋梁。中國需要更多豐富的，適應投資風險和回報的產品。REITs結構靈活，和房地產掛鉤，因此更容易為中國投資者接受。

安靖認為，美國REITs最大的敵人是利率波動。美國是一個成熟的市場，中國政府要讓資金像成熟市場一樣流動。中國沒有成熟資本流動機製，同時REITs 相關法律法規製定 要跟上，資本流通是一個問題，同時一個好的大環境也是必要的。

來自中國人壽的白宏偉認為未來中國REITs有比較多的發展。同時他也指出這幾年來美國變化非常大，新的創新層出不窮。同時他也發現市場有點過熱狀態。中國金融發展需要時間，需要創新，同時必然也會需要克服困難和阻礙。

來自紐約大學Schack房地產學院的丁柏純教授則尖銳的指出，REITs是一種大規模融資的金融工具，它是否會成為中國下一個圈錢工具，還有待觀察。

嘉賓座談討論會

此次峰會憑柬進入，對REITs、CMBS、金融投資領域、開發企業等行業專業實戰人士開放，旨在探討中美地產發展，尤其是REITs發展現狀。此次活動的完美成功，與清華意昂間的天然凝聚力，意昂体育主導的行業協會這一促進意昂間溝通的垂直渠道，還有協會成員與誌願者的辛勤付出密不可分。大紐約地區清華意昂會房地產協會詳情可關註微信平臺THAAGNY-RE，或發郵件至：RE@tsinghua.org

（撰稿：謝蘅，攝影：崔驍捷）