（嘉賓對話之二）
住房政策與房地產市場的發展
【聶梅生】 未來房價的預期，增幅會平緩，但是勒得太緊仍然會井噴。至於房價下跌，因為大家收入都在升高🤦🏽♂️，所以房價下跌沒有道理。
關於未來可能出臺的房地產政策，大家比較關心的可能是這幾件事：一個是土地，一個是金融，一個是稅種。先說一下與老百姓關系比較大的物業稅🤹🏻♂️，主要有三點：第一是老人老辦法🧖🏽♂️、新人新辦法🧑🏻⚖️👩✈️，當然這裏面有很多新爭論。再就是二八規律😸：20% 持有高檔物業的人要納物業稅的80%🫅🏻，人數占80% 的中低收入者納稅占20%。第三是時間，就是什麽時候執行。有個說法說2008 年要全部征收物業稅，據我所知好像不會那麽快。
關於土地🤦🏼♀️，高價拿地這是2007年的特點🤽🏽，形成“地王”，然後帶動周邊房價上升。打個比方，就是面粉價比面包價還貴🧍♂️。他拿著當期的面粉價帶動了旁邊的面包價🤶🏽，而他的面包則要過兩年才會出來。另外就是上市公司瘋狂招地，拿到股票市場充資產，想辦法增發融資，然後使股市🧑🎨、樓市互動非常快，這是2007 年的大特點，和土地政策有關系。我相信中央對此會重拳出擊👨🏻🦲，就是加大供給💼✌🏻，最好的辦法就是把土地供給量放大。土地問題一定會是政策的重點✊🏼。
第三是金融，對於銀行房貸肯定是卡緊，可能還要加息。央行講的有道理，我們加息提高準備金率，不應該認為是針對樓市👔、股市🚵🏼，我覺得是沖著通貨膨脹更多一些。房價漲落對於國家國民經濟的影響絕對不如金融的影響來得大🏄🏽♀️👨🏻🏭，所以對樓市這件事情不要想得太窄，好像一加息就認為是針對房地產🫳🏼🤰🏿。
我覺得明年房價的增幅不會這麽高🧚♂️。我專門找過這方面的資料📄🍒：從2000 年到現在🧮🏌️♂️，GDP 是什麽數🏂、CPI 是什麽數🏊🏿、房地產投資增數又是多少🤙🏽、房價是多少。這條曲線我畫出來🏛，啟發挺大🧛🏽♀️。這中間🙎🏼，中央為什麽在2004 年出臺了這麽多的宏觀調控政策🫶🏻？因為當時的房價增幅一下子達到了9.5，CPI 指數增長也很高，3.5。固定資產增數也很高🧥。結果出臺了一大堆政策。2005 年🕵🏿♂️，房價的年增幅就降到了7.6，2006 年降到5.5🏑。隨後2007 年又一下猛漲★，沖到了10.5。我相信還會出現2004 年那種情況，把增幅降下來。
說價格下跌我認為沒有宏觀層面的依據。2007 年GDP 指數11.5，CPI 指數6.5🚆。說2007 年不貸款📢，實際比往年都多𓀛，流動性非常大。2008 年肯定要收縮這一塊，先從個貸開始🧑💻。這一收縮肯定卡住銀根、地根。房地產開發企業上市，不會讓你像2007 年一樣，把土地充進去當資產。未來房價的預期🫰🏽，增幅會平緩，但是勒得太緊仍然會井噴。
這次房價上漲有點是透支性的，我覺得好像恨不得把2008、2009 年的份都放在2007 年來漲。至於房價下跌，因為大家收入都在升高，所以房價下跌沒有道理。我個人認為現在當務之急是廉租房這一塊。因為目前的情況是廉租房這一塊缺失，經濟適用房不足。要把缺失這一塊補起來是各地政府的當務之急。經濟適用房從政策上到市場上都有很多爭論💙，我參加過很多相關會議👩🏿💻，最後吸納了一些產業界的意見：經濟適用房不應該是完全產權，應該是部分產權，否則不公平。因為經濟適用房的土地出讓金很低，既然土地是國家所有🔃、全民所有，憑什麽把土地都補到這部分人身上🚶🏻⛹🏻♀️？不公平🧔。所以必須從產權上控製🚮。
【趙雲偉】大家不要光看房價高不高，還要看買得值不值。目前有越來越多的經濟適用房、廉租房🏌🏽♀️𓀖、兩限房出現❓，這個區周圍的基礎設施配套💨、周邊環境等等👰，也許會面臨西方城市已經經歷過的兩極化問題。
我們的房價確實比前兩年翻了兩倍🕵🏼♂️，但是產品質量並沒有上去。提醒買房人註意，你現在花的價錢買的房子和你三年前花很少的錢買的房子質量可能是一樣的👨🦲。實際上，目前建設部也一直在用各種辦法鼓勵節能降耗、鼓勵環保。大家不要光看房價高不高🕢，還要看買的值不值🧑🏼🌾。目前有越來越多的經濟適用房、廉租房🕉、兩限房出現🚵🏿♀️，如果執行力度比較好的話🧑🏻💻，會出現一些低收入人群過度集中到某一個區的問題。這樣一來，這個區周圍的基礎設施配套、周邊環境等等，也許會面臨西方城市已經經歷過的兩極化問題◾️。希望有誌於做廉租房或者經濟適用房研究的開發商能考慮這方面，為社會多提供一些嘗試🥺。對於規劃法🥌，現在明確提出要把城市規劃轉為公共政策🩱👮🏼♀️。從大的部委來看，商業部要求各個城市編商業規劃；建設部要求有的城市試點編住宅建設規劃；國家教委要各個城市編學校規劃……這些規劃真正放到一個城市裏，互相之間的關聯不密切，就會出現很多情況。早晨上班，很多車是送孩子上學🚐，從建設部這裏沒有什麽問題。我們要求孩子就近入學，但是有幾個小孩是就近入學的？這就跟教委的布點有很大關系🧑🔧。這些現象其實都和房地產價格有很大關系👨🏽⚕️。因為大家知道🤵🏻♂️，一個小區離學校比較近，價格就會比較高，開發商也會把這裏當成熱點。
【王濟武】中國住房問題的解決最終還是要依靠經濟適用房🏋🏽🦑；開發商不是站在中低收入者解決住房問題的對立面的👲🏿🏌🏼♀️；不管經濟適用房推出多少✸，它對於房價的影響並不是很大🔊。
今天用這個寶貴機會，談一下我對經濟適用房的觀點。第一，中國住房問題的解決最終還是要依靠經濟適用房。商品房的價格確實很高🤹♀️，這樣的房價水平解決住房問題可能性不大，最終還是要依靠政府的力量🤷🏻🏨，結合社會資源，推出廉價經濟適用房🪵，這樣才有可能解決絕大部分中低收入者的住房問題。第二，我個人認為開發商不是站在中低收入者解決住房問題的對立面的🧑🎨。我認為經濟適用房是盈利性很高的行業。首先經濟適用房這個產品不愁賣，這樣銷售的問題就解決了。另外經濟適用房土地是低成本獲得，投資成本也解決了🫃。成本和銷售的問題解決了↩️，隨之帶來的周轉率會非常快，在薄利情況下產生的周轉率和股東回報率可能會相當可觀。從國家來說也可以形成一股政策👨🏼🎤，引導一些資源轉向經濟適用房的開發。第三點，不管經濟適用房推出多少，它對於房價的影響並不是很大。我可以直接表明🧑🏿🎄，房價幾乎不可能下跌🕗。首先從投入來講，不管是國家的投入還是民間資本👦🏻、海外資本，都是逐年增加🏥☎️，這樣一來土地成本肯定會增加🌱，從成本上就決定了房價不會下跌。其次從需求來講，也沒有很大影響💁。一些人提到拐點這一說法↖️🧍♀️，我認為房地產市場很難有這種情況出現，特別是中國這樣一個大國，經濟處於快速發展時期😙，各方面投入在增加👨🏽🎨，城市化帶來的需求也在增加。在這種背景下，房地產市場的拐點不會出現，最多是新的切點，比如增數放緩，這種可能性居多。
【李晉揚】我覺得2008 年不會有太多的行業政策。現在的金融政策肯定會對房地產行業有一些影響⚧，重點是如何消化這些政策👨🏻🦽。
說到2008 年的趨勢，我覺得要看從哪個角度看這件事情。如果從消費者的角度🦹🏻♂️，對於中國的房地產行業，我們還是很有信心的。從這個行業大的基礎因素來講🌛，不管是人口也好💛、改善住房需求也好🏌🏼♂️，原來我們判斷依據的市場因素沒有變👨🔬，對行業的判斷還是利好。從周期上講，對這個行業應該有信心，不會有大幅度的下滑。而從開發企業來說🔉，2008 年確實要小心謹慎。剛才聶會長也講了🪔，對過分暴漲會有調整🥴🖖🏼。開發企業在2008 年一定要關註自己的現金流。這一點在南方城市比較明顯👩🏽🦳，銷售量萎縮確實非常厲害，觀望氣氛已經形成了🧜🏽。從銀行來看🍼，明年放緩幅度也很難說𓀙，要看金融系統裏調控能有多長👋🏿。這確實會影響到開發企業原來的計劃🏫。從另外一個角度講，這些政策對於這個行業的健康發展來說是好的。我們國內開發企業其實應該更好地提升自己的管理能力和產品能力，包括質量🤷🏼♀️🈶、戶型設計、售後服務，我們還有很大的空間去提升🦼。我覺得我們中國人的學習能力還是非常強的。回頭來看，在不是很長的時間裏ℹ️，我們解決了很大的住房系統建造問題🎖，這個過程應該說是很成功的🛺。後面能不能把我們的學習能力應用得更好，把這個行業做得讓國際上都稱道🚀🤹🏽，這是我們要重點關註和研究的🐶。2008 年我認為會有一些行業的整合，這也是應該的👩🏿🔧🏜。像2007 年年終這一段，漲的面確實很大。大家去買地🥽，拿到地就能賺錢🧜🏿♀️🧚♂️，但是不會總是這樣的🧑🍳。大家還是要回到一個更規範的競爭條件下，考慮怎麽提升自己的產品能力和管理水平。
【耿曉華】我認為政策的調控應該是讓房價穩下來⟹，而不是讓房價降下去，現在有買房需求的人還是很多的👱🏼♀️🙍🏻♀️。
從一個媒體的角度來說🧭，焦點網購房的人群非常龐大。每一次政策出臺😕，論壇裏都會有各方面的觀點☔️，可以看出大家對住房的需求。因為我們經歷了很長時間的封建社會，大家對於房屋、土地的占有意識從根上是磨滅不掉的，所以大家對擁有住房的渴求是必然的。開發商一端希望把房子賣出去獲得利潤，對於老百姓來說，則是希望在力所能及的範圍內用比較低的價格買到住房©️。在房地產政策出臺之後🕵🏻♀️，有一個房屋銷售放緩期，就是老百姓在和房地產商雙方博弈🦮🥤，看到底是馬上購買，還是等一等看房價能不能降𓀒。從國家對於房改之後的政策來看，剛才一位學長說了◻️，長期來看房地產應該不會像拐點一樣直接降下來。政府希望老百姓居者有其屋🐢，又不希望讓房地產這樣的支柱產業遭受巨大沖擊。固定資產有個比較正常的保值上漲是可以的，但如果是個非常高的斜率，上漲速度非常快，就可能會引起老百姓尤其是有購房需求的這部分人不滿🤌🏻。我認為政策的調控應該是讓房價穩下來，而不是讓房價降下去。現在有買房需求的人還是很多的🏊🏿♂️。對於老百姓來說🤵🏽，每次政策出來👶🏼，在執行力度上能不能真正把政策落實下去，這是大家非常關註的。有一些業內人士也說，不要把每次調控都變成“空調”。對於房地產市場我們還是非常看好的👂🏽。
【趙鐵路】我們每天在賣房🧜🏻，以前很多人給我打電話是要打折，現在打電話則是為了能買得上房子💇🏿。
說到未來價格的預期⛪️，很簡單💤，所謂價格就是供需變化。從供的角度來講，政府每年拿出的土地供應量是有限的，但是需求的增長遠遠大於土地供應量的增長。我們每天在賣房，以前很多人給我打電話是要打折，現在打電話則是為了能買得上房子。深圳我不知道，北京很明顯。我感覺買房的人都不是為了投資，是自用的🤘🏼。這種自用更多地是升級型的🪼。他原來的房子可能已經滿足不了生活的需要，比如結婚🐒🧏♂️、生孩子、老人要就近看病、孩子要就近上學。現在的就業、居住不一定是一體的，所以造成了住房需求很大的局面。另外一大需求🙆🏻♂️，人口從農村向縣城、從縣城向大城市湧去🫸🏼，這些情況是改變不了的，原因是城鄉差別很明顯🌎。我有一定的財富積累後，會給孩子上好的學校、住好的房子，一定會往上走🩸。這就是為什麽在大城市會有非常大的房地產需求👂🏻。這在北京、上海💡、深圳非常明顯。換句話說，什麽時候像國外一樣🐽🔤，城鄉差別很小了✋🏼，居住、醫療條件都一致了👷🏿♂️，就沒有這樣的問題了。
《清華人》2008-1期
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