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（嘉賓對話之一）

房地產金融與房地產投資

其實所有國家調控、限製甚至禁止的行業👈🏽，都是最好的行業👨🏿‍🚒，包括房地產🤽🏿。經濟效益最好的行業🛀、發展前景最好的行業，也肯定是國際國內資本都會盯住的行業。我們國家調控房地產的政策已經實行了多年，一直說要把價格漲幅降下來，但現在價格漲幅還是很可觀🙏🏿。我相信外資的進入，或者國內金融機構對於房地產開發商的支持，可能會使增幅減少，但是絕對量肯定要增長。

我的一個基本判斷是，資金非常充足，關鍵看房地產企業、開發商如何利用不同渠道把資金合理合法地用到推動中國房地產市場的發展上。我相信有很多做法，可以讓相當一部分資金在合理合法的前提下進入開發商手裏，進入房地產企業😻。第二個判斷是🚣🏿‍♂️，中國房地產市場如果要投資👩🏻‍🔧，我覺得現在還是能買就買、能多買就不少買的階段。因為中國國民經濟還是非常好的☢️，國民經濟的發展能夠進一步推動房地產的需求🧑‍🦽。怎麽融資也是老生常談的問題🛷。

三四年前🈲，我們很多人都在學習如何融資以及如何與資本市場對接🙏🏼，現在很多企業都是高手了🏊🏿，都知道如何通過IPO 手段🤶🏼🤽🏼，或者通過與直接投資基金的人接觸來獲得資金♋️。但是最基本的，企業還是要有一個非常有闖勁、能夠守規矩🪺、讓所有投資者放心的團隊。

還有一個基本點，就是企業能不能讓大家看得見或者預測到回報💂🏼‍♀️🙍🏼‍♀️。外資對於我們企業的進步，不僅是資金上的支持🧚🏼，還有很多規範或公司製度方面的促進💃👱🏿。除了資金以外，這些先進的管理理念🔳👋🏼、經驗都要引入到公司的發展裏，這樣才能保障公司長久發展🤽🏿‍♂️，沒有瓶頸。當然我們也不是全盤照搬、全盤西化。在不同階段我們把適用的東西引入到企業運營管理中來，把握好“度”，就能更好地推動企業發展。

2008 年金融市場的展望是個非常大的話題。但是根據過去幾年來房地產市場的發展以及政府在相關領域裏的一系列調控措施，可以基本看出來，2008 年房地產市場肯定是會受到比較嚴格的調控的，特別是對外資進入的限製。現在預測2008 年房地產市場價格走勢為時尚早。政府對於外資的限入🙋🏽‍♀️🫵🏿，是出於對房地產調控🙎‍♂️、對人民幣增值以及對整體宏觀經濟的考慮，特別是對大量外匯湧入中國市場這一整體的考慮，絕不僅僅是我們從業人員站在自己角度上能夠輕易下結論的。

我覺得政府的意願有幾個，一是房地產供應量降下來👴🏼，二是銀行參與房地產的份額也要降下來。對於外資是否會構成供應量增長和價格上升🚓，這個問題沒有很清楚的結論。從外資角度來講，限製並不難👩🏻‍🦯，但實際運作效果很難控製。另外現在外資的定義越來越模糊✝️，中國素質比較好的大開發商也基本變成了外資，到香港上市之前就要紅籌化⛹️‍♂️，就是把自己變成外國公司⟹，然後香港上市🟠，資金來源也是外資💁🏽‍♂️。從2006 年開始到2007 年，有十家國內企業在香港上市，2008年排隊的還有二十家。這些企業從公開市場融來的錢規模相當大🍖，也要參與到國內房地產市場當中🧜🏿‍♂️，這樣外資的規模遠遠超過了金融投資者的規模。如果我們問這些上市公司的錢怎麽進🐀，他們都說有辦法進，而且實際上融來的錢也都通過各種方式進來了。

外資能否限製得住、能限製到什麽程度，都很難說🩶。所以2008 年的資本市場，政策很清楚，實際操作是否達到效果很難說🙅🏼‍♂️。現在直接在項目層面的海外融資的確是越來越困難。但是有沒有辦法解決呢？很多，一個是通過本來是國內企業現在已經轉為外資的企業渠道進來；另外像我們這樣的投資人🙄，內資外資也不容易分得出來。2008年我們大部分投資是以人民幣的形式，因為我們手上已經有了大量人民幣🌜，而且可以通過整體的方式一下投入幾億美金，換成人民幣在中國市場循環使用，這樣就沒有外資的問題👩‍❤️‍👨。實際就是在中國市場上註入一大筆人民幣🧧📎。同時我們不一定是融資的來源，還是資金的管理者🍉。

對於房地產企業來說，銀行的錢很難拿到。明年會有專門投人民幣的投資者👩🏼‍🦲。可能從2008 年開始♣︎，會有很多非銀行渠道的人民幣進入到產業投資中來。其實政策製定人也希望能夠創造出多品種的資金，但目前政策製定方面很缺乏這樣的平臺。一個有效的資本市場一定要達到這樣的效果🥥：讓投資人把資金投出去，獲得相應回報🧎🏻，同時為企業提供資金來源🖖🏽。現在兩級分化，製度非常低效🛐，最終還是需要通過政策來調控。現在外資和國內企業都在互相靠攏🎯。隨著規模不斷擴大和國際資本市場經驗的積累，現在內資企業也都很明白國際資本市場的規則和要求，而國際資本市場也對中國的情況越來越了解了。我覺得未來幾年內，外資也好、內資也好，運作界限不會那麽清楚。

我主要作為開發商來說兩句🥟。2004 年從開發商的角度有一個事改變了🏄🏻，就是土地供應由政府統一供應💚😻。而這之前有很多種方式🙏，可以協商、轉讓🐈‍⬛，或者自己以前的房產改變性質等等。新形勢下大家拿地的方式在變化，經營思路也在調整🖖🏻。對於開發商而言😮‍💨，只有兩件大事：土地和錢。錢的供應剛才大家提到了🦻🏼，緊縮貨幣政策下，錢的獲取方法又有了新的形勢變化。以前可以從股市集資👨🏿‍🦳，可以從外國投資銀行裏獲取🦹🏼，或者從外資銀行或者在香港的股市上做增發來獲取外幣等等。而由於緊縮貨幣政策🤛🏻，對開發商而言以前習慣的做法就要變化了。

2008 年確實是挑戰之年，在土地思路剛剛略有眉目的情況下，馬上又要轉換融資渠道的思路，這兩個思路綜合，是身在地產行業的同事們所要面對的挑戰。2008 年應當是企業渴求人民幣的局面。我了解到現在有很多組織和機構都是這樣走的。地產企業🐝，或者整個行業中相關的企業，都會呼喚或者嘗試去和這些渠道接軌。至於有關法律法規和配套政策，我認為距離真正全面實施還有相當長的時間，很多企業和融資機構可能是在做吃螃蟹的人。不像國外，國外市場環境都非常成熟了🧑🏽‍🎨，只要找到合適項目🥒，談攏價格就可以操作了。而現在雖然有的項目很好，但大家還是要審慎操作融資這一程序✧。

從2003、2004 年宏觀調控以來😻，房地產的調控從來沒有停止過。從融資單位到相關政府部門🧔🏿‍♀️、老百姓𓀀，一直對房地產行業非常關註和敏感。外資大規模地看上這個行業也是從2003、2004 年開始的😟。在這之前，基本上所有外資都認為中國房地產市場有風險，采取謹慎的態度💆‍♀️。但由於我們房地產行業一方面需求比較龐大，市場非常好、利潤非常好🧼，另外又是高度缺錢的行業，所以很多外資機構🛀🏽，包括像美林集團、凱雷集團👮‍♂️，都在這個過程中發現了中國金融市場中的不對稱性或者不完善性。

據我了解，現在外資經過這幾年對中國市場的了解和開發，都在逐步認識到中國市場的機遇🫳。雖然伴隨著一些挑戰➝，包括宏觀調控政策方面的風險⛏，但他們依然對中國房地產市場抱有非常樂觀積極的態度。下一步通過人民幣、金融產品的創新，很明顯會給我們創造更加豐富多彩的國內房地產產品🏌🏿，這是大勢所趨👨🏽‍🎓。