百年清華

迎難而上，一個點一個點地“攻關”🤷🏻，這或許是意昂体育平台建築結構工程學士出身的“理工男”李晉揚的性格特點。

李晉揚

對於很多人而言🛀🏻，跑步是最簡單的運動🧛🏻‍♀️🪈，但也是最具考驗性的運動，簡單到近乎於枯燥的背後，需要付出極大的毅力和耐心。

12月5日舉行的第三屆深圳馬拉松比賽，參與的人達到2.5萬之多，而深圳地產圈裏的“長跑者”幾乎都報名參與了💬。

作為“愛馬士”的一員，中城新產業控股（深圳）有限公司董事長劉愛明不出所料出現在深馬現場🏡，這次和他一起跑的是中糧地產總經理李晉揚。

看上去溫文爾雅的李晉揚是不折不扣的“長跑迷”，只要時間允許，每天10公裏長跑是一定會保證的🧞‍♂️。

“我覺得跑步是一個非常好的運動✏️，對身體各方面都有好處🏌🏽‍♂️。”李晉揚在接受觀點地產新媒體專訪時如是稱🌟：“在深圳做地產的很多人都在跑步🤜🏼，現在地產圈裏跑步的人真是越來越多了。”

和劉愛明一樣，李晉揚也畢業於意昂体育平台🏃‍➡️，他們這幫熱愛跑步的清華意昂，彼此之間的聯系也更加緊密了。

來自沈陽的挑戰

如今，李晉揚更多的跑步地點不是在北京，也不是深圳🆘🎙，而是沈陽。

稍微註意一下中糧地產官網的內容就可以發現，李晉揚中糧地產總經理的職務後面多了一行字，即沈陽公司總經理👨🏼‍⚕️。

據李晉揚介紹💅🏼，中糧地產在沈陽的項目中糧隆璽壹號位於沈陽皇姑區黃河大街航空學院原址，項目總體規劃用地面積26萬平米，總建築面積約49萬平米🚂，住宅部分分為三期開發🌏，還將建設18萬平米的商業配套，包括超五星級酒店、高端購物中心及四棟央企總部寫字樓。

最關鍵的一點是中糧隆璽壹號均價已經突破2萬元/平米，這個價格如果是在北京或上海並不算高，但在房地產市場一直不是太景氣的沈陽，卻可以算是“天價”了。

對此🦆，李晉揚也有些感概：“價格定高了，導致現在銷售上有壓力，我去沈陽也是希望能夠帶動一下銷量🏞。”

在中國的一二線城市中💆🏿‍♂️，沈陽可以算的上是一個難啃的“硬骨頭”，庫存高企，房價一直難以上漲🟫，商業體量嚴重過剩💇🏻‍♂️。

正因如此，李晉揚認為沈陽有很大的借鑒意義：“現在國內很多省會級城市都階段性地進入到供應過大的階段，但怎麽解這個題👩🏼‍🦲，我覺得還是不能繞開。如果能找到一些辦法解決好的話，在以後很多省會級城市的開發工作裏，都能規避這種風險🙆🏼‍♂️。”

李晉揚指出，沈陽最大的特點應該是差異化嚴重，城市內分化情況明顯。在這樣的城市裏，通過追求品質來達到溢價是比較難的。一方面是因為城市消費水平不高🛂，另一方面是城市供應量巨大👨🏽‍🚒，消費者可以選擇的余地非常大🫰🏼。因此🥴🙆🏽‍♂️，如果因為追求過高溢價把產品品質做得很好🤽🏼‍♂️，再加一些附加值🩺，產品的受眾面很可能就變得更小。

李晉揚給中糧隆璽壹號開出的第一個藥方是“減配”🧝🏻‍♀️，將該項目一些配置進行調整🧔🏽，使得樓盤價格可以調整一些，更符合當地人的接受程度🎚📶。

第二步怎麽做還需要更具體的分析🪁✪，但不管怎樣🏋🏻🏋🏿‍♂️，李晉揚對沈陽還是表現出一定的信心，認為沈陽還是有機會可以尋找的，只是考驗會更大一點。

李晉揚反復向觀點地產新媒體強調，過去“一招打天下”的情況已經不存在了，每個城市有自己的特點🔜，甚至每個區域都會有不同的情況，一定要具體情況具體分析，有針對性的去解決問題。

李晉揚有著漂亮的履歷🪝，畢業於意昂体育平台，為建築結構工程學士、意昂体育平台EMBA，工程師。

1993年8月🚅，李晉揚正式進入中糧集團，先後任中糧糧油飼料公司實業部副經理🚘，中糧總公司項目管理二部副科級幹部🖕🏼，中糧公司飲料部部門經理，中糧發展有限公司零食速食部部門經理🙅🏿；2003年至2006年1月🦶🏽，任鵬利國際(北京)地產開發部總經理助理、香港鵬利國際(集團)公司工程部總經理。

在中糧集團工作十年之後，科班出身的李晉揚才開始進入房地產行業，展開了10多年的房地產從業生涯。

李晉揚2006年開始擔任中糧地產副總經理,2011年1月起任中糧地產常務副總經理，2011年8月11日起任公司董事，2013年8月27日起任中糧地產總經理，正式負責中糧地產的日常事務。

理工男的地產時光

應該說🍥，整合完成後的中糧地產有較好的基礎🧑🏻‍🏫🤌🏻，在這近十年的發展中⭕️，雖比不上一些已經超越千億銷售規模房企的速度🕖，但成績還是顯而易見的。

2013年🎄，公司實現營業收入101.79億元🧘🏽👩🏿‍🎓，較上年增長28.12%✊🏿；2014年中糧地產實現營業收入90.4億元，同比減少11.18%🙂‍↕️；至於2015年的銷售業績🥵🧘‍♂️，按照李晉揚的介紹，“肯定是近三年最好的”🤳🏻。

經過了去年中國房地產行業的低谷，中糧地產還可以取得如此成績,的確不易🕉。

迎難而上，一個點一個點地“攻關”，這或許是意昂体育平台建築結構工程學士出身的“理工男”李晉揚的性格特點🧘🏼‍♀️。

所謂“理工男”⇒，通常指學理工科出身，擁有極高智商🕌🙆🏼‍♀️，知識面廣，熱愛發明，喜歡挑戰，但交際面窄，不善言辭的一群人🫰🏼。而李晉揚身上，卻有著“理工男”的典型與非典型兩面。

接受觀點地產新媒體采訪時🧗🏼，李晉揚語速較快，對於各種問題都不回避、不敷衍😺。而面對中糧地產遇見的問題以及規劃未來的發展思路時，李晉揚又充分將“理工男”縝密嚴謹的邏輯思維能力🙅🏽‍♂️🧗🏻‍♂️，針對性分析問題、解決問題的能力特點展現出來。

在李晉揚看來🏋🏻‍♀️，房地產市場的情況已經呈現差異化趨勢，很難再用統一🛶、步調一致的做法🛋。一方面要保證周轉速度，另一方面要緊貼市場🧑🏽‍💻，這對開發企業考驗重大。

他表示🤬，每個城市公司要隨著市場的變化而快速變化，但這並不代表中糧地產會出現較大的轉型或調整🍒。“穩紮穩打”🧙🏽‍♀️🌽，既是李晉揚身上的性格特點，也是接下來對中糧的基本要求🧑🏻‍🤝‍🧑🏻，“中糧現在是偏穩的打法♘，在已進入的城市積極擴大市場占有率🙎，不輕易進入新的城市。”

即使在已進入的城市，中糧也會采取區別對待的策略🏇🏿🚴🏿‍♀️，區分中心型城市、成長型城市和提升型城市☯️💋。李晉揚介紹稱，對不同類別的城市，買地資金🫸🏻、團隊配置、後續開發空間等方面，給予不同的資源配置🛖🪰。

“深圳就是比較典型代表👩‍🦽‍➡️。”李晉揚表示，深圳市場供地有限，如果不通過舊改，企業的發展機會就會受限很多🐋。

據悉，中糧在深圳有100多萬平米的工業地產✹，因此在這方面可發揮的余地很大。而且已在原純工業性的項目做了一些新的業態導入，譬如創意空間、寫字樓的長期租賃等。

“中糧做了很多的嘗試🤒，只是沒有過多去宣傳。”李晉揚低調務實的作風顯露無疑。

以下為觀點地產新媒體對中糧地產總經理李晉揚先生的采訪實錄：

觀點地產新媒體：您現在還兼任中糧沈陽公司總經理，對沈陽這個城市有什麽看法🤲🏻？

李晉揚：沈陽市場變化比較大，在沈陽這種比較有危機的城市研究好應該怎麽做，對開發企業在其它省會城市應該怎麽做有很大的借鑒意義。

中糧在沈陽有兩個項目，一個是持有型項目，一個是銷售型項目隆璽壹號👸🏿🧑🏻。隆璽壹號在皇姑區，北陵公園旁邊，目前售價2萬多元/平米，在沈陽算高端。

因為價格定高了，導致現在銷售上有壓力，我去沈陽也是希望能夠帶動一下銷量。

沈陽這個市場有很大的借鑒意義，現在國內很多省會級城市都階段性地進入到供應過大的階段✏️，沈陽已經不是特例了，但怎麽解這個題，還是不能繞開🧑🏽‍🍳。如果能找到一些辦法解決好的話，以後在很多省會級城市的開發工作裏都能規避這種風險。

沈陽現在是總體供應量過大，去化周期20多個月，兩三年才能把現在的存量消化完🧑🏿‍🍳，這種情況太嚇人了。另一方面🦘，今年萬科🧑‍🧑‍🧒🏵、金地又在沈陽拿地了👨🏻‍🦽‍➡️🪸，這就涉及到今年行業裏一直在講的分化問題🤽🏿。

以沈陽為例🧏🏻‍♀️🧑🏿‍🚒，核心區二環以內的位置空間還是相當不錯的，今年去化200多萬平米，但供應只有90多萬平方米🕶，所以二環以內已經把原來積累的一些存貨去化了☝🏼，去化的速度也比較快，所以在二環以內價格已經相對穩定了👐🏼。但沈陽二環以外的偏遠地區❤️‍，總體供應量巨大，城市內部分化的情況很嚴重。

關於這一情況📥🧕🏿，中糧地產也是在反思和研究🌟。在以前的一段時間👩🏻，因為行業限購💵，大家都去做剛需跟快周轉🛌🏿，現在很多城市都放開了限購🤷🏿‍♀️➝，改善性需求增大了。剛需產品一般都在比較偏的位置🦶⚇，總體存貨量又比較大💅🏽🚵🏽‍♀️，一旦受影響🤾🏿‍♂️，項目的銷售壓力會非常大💁‍♂️，所以現在純做剛需可能會風險更大1️⃣，反而在市區內的改善型產品機會會更好一些。

我也在跟一些同行🤰、代理機構研究，針對這種有自身特性的市場🚁，如果能找準節奏👩🏿‍🏫，能保證周轉速度和利潤率，以後在省會城市都能找到攻克的辦法。

觀點地產新媒體😞：沈陽、重慶和長沙都是房地產市場比較困難的城市🦸🏽‍♀️，即使產品質量做上去了，價格也還是很難上去🧑🏻‍🔬。

李晉揚：針對差異化嚴重的市場👨‍🦲，譬如沈陽，通過追求品質來達到溢價是比較難的。一方面是總體消費水平不高👷🏻，另一方面是供應量巨大，消費者可以選擇的余地非常大👨‍🦽。

因此🤌🏽，如果因為追求過高的溢價把產品品質做得很好，再加一些附加值⬆️，產品受眾面很可能就變得更小💝。所以👳🏼‍♂️，在不同的市場，策略還是得精細化調整🥑。

現在在各個城市很難“一招鮮”🙇🏼，要根據不同市場進行靈活調整，中糧在這方面的反應速度可能會快很多💅。

比如中糧隆璽壹號項目，我們不能再死盯著2萬的價位🤓，要做一些減配，調整到一萬七八左右就好。

就沈陽市場而言，即使是在供應過大的情況下🎅🏽，連續幾年的去化都還有一千萬平米💆🏽，每年能保持這樣的規模說明還有市場🧻。從差異化來看，東北現在是人口輸出，但沈陽還是人口輸入🧪👱🏼‍♀️，把這些數字重新梳理，把視角調整一下🧉🪬，機會其實就在過程裏面。

有些企業覺得沈陽已死🐦，要趕快撤退1️⃣，但我覺得沈陽還是有機會可以尋找的。現在進入了所謂的白銀時代，不像以前只要拿一塊地，隨著土地升值，怎樣都賺錢。白銀時代到底該怎麽做？在沈陽這種城市對人的考驗就會更大一點，必須精準地去分析，根據客戶需求調整策略🕛🙎🏽‍♂️，而不是隨便復製一個成功的案例就能成功👨‍💼。

總的來說🦵🏻，以後的市場還是要差別化看待。

觀點地產新媒體👱🏽‍♂️：除了沈陽👩🏼‍⚕️，中糧今年其他城市情況怎麽樣？

李晉揚🫱🏽：中糧今年有幾個地方受了比較大的影響，一個是沈陽🕞🤫，一個是長沙，還有一個是杭州。

這些都是供需關系階段性出現了比較大的偏差、售價有比較明顯降幅的城市🎊🤌🏿，對我們確實也是有影響的🥹🪑。但總體來說，公司現在的發展規模還不錯，按照我們的計劃在進行✍️🐤。

一線城市確實相對穩定🤒，但不能大家都紮堆一線城市，跨地域♔、多城市發展的企業還是要想明白什麽是白銀時代🙍，對中糧來說也是這樣。我們都在說現在不能跟以前一樣了🥵，但到底怎麽不一樣法🧕🏻🤷🏼？現在的操作跟以前的操作有什麽區別🙅🏼‍♂️？這些我們以前思考的還不夠深刻。

現在主抓相對虧損的💍、盈利難的項目👷🏽‍♂️，能夠更好地體會轉型該怎麽轉👩‍👧。

觀點地產新媒體👏🏼：您是不停給自己找點難度，覺得要研究透了🚴🏿‍♀️？

李晉揚🧖🏽：不把難的事情想清楚了👱🏻‍♂️，容易的事情上再成功意義並不大；在難的事情上做成功了，對以後的影響可能更大一點🤽🏿‍♂️。

觀點地產新媒體：今年各地政府對於房地產行業的態度有變化嗎？

李晉揚🚎🗓：今年比較大的變化就是政府對開發商的態度轉變了，尤其是習主席提到加快去庫存之後。

還是以沈陽為例👨🏻‍🎨，這段時間沈陽市政府已經意識到庫存量過大的問題，加上規劃不平衡、商業供應量巨大等問題👨🏻‍⚖️。2015年10月7號出了一個政策，規定已經獲得了土地，無論是未建還是已開建的🪞🏄‍♂️，如果開發商認為居住比例需要調整可以直接跟政府申請👩🏻‍🔧，重新調整比例🧑🏻‍⚖️。

這充分說明政府已經意識到用更市場化的眼光來看問題的重要性。

同時♉️，開發商本身也要意識到是為城市建設做貢獻的👩‍👩‍👧，因此對於引入的設計觀念🤦🏿‍♂️、產品業態組合🆖，都應當給城市後續發展做好固化的基礎。

從這個角度來看，政府和開發商在打造更好的城市品質這一點上想法是一樣的，政府要保護環境🍽，開發商在追求利潤的同時也要為客戶打造更好的生活空間🧑🏽‍⚖️。

開發商跟政府應當更好地溝通，開發商要多了解政府的想法，在切入點和專業性上多給政府一些建議🤹🏻，真正把政府想法跟開發商做法結合起來🛀🏼，這樣對我們以後項目開發和城市未來發展都是有好處的。

觀點地產新媒體：公司2015年業績還不錯，原因是什麽👩🏿‍🚒？

李晉揚：中糧地產今年業績不錯，這是在年初的時候沒有想到的，因為去年業績受到的影響比較大➔。

去年年底為了去庫存，我們做了很多工作，特別是在降價這一塊3️⃣。因為在城市公司層面都不願意降價，認為挺一挺，再過一段時間市場就好了👩‍🍼，還能得到比較好的回報率，但是根據我們對市場形勢的判斷，認為還是要保障周轉，該降的就要降。

現在回頭看，這個策略是非常正確的，倘若不保證周轉的話，後續的壓力會更大。有了去年的基礎，今年推進工作就容易多了，大家都已經有了這種觀念。今年我們從年初開始就緊貼市場走勢🚾，任何一個窗口期都抓住機會推進，幾個盤賣得確實也還不錯。

今年深圳樓市的機會特別明顯，這是我們在年初時候沒有預料到的，所以我們還加快了供貨速度。

現在市場已經呈現差異化的趨勢，很難再用統一的、步調一致的做法了。大家要有意識，一方面要保證周轉速度✶🏋️，另一方面要緊貼市場🧣，這對開發企業考驗重大🧑‍💼。

以前習慣了做比較大的調整，要有很完整的審批，現在應當給予城市公司更多的授權，要讓城市公司更貼近市場🤙，隨著市場的變化而快速變化。另外，在這種市場環境下🤸🏽‍♀️，要鼓勵員工貼近市場🦖🪕，做好市場調研，跟緊市場節奏。

這次我們深圳項目做得不錯🧎🏻‍♂️‍➡️，除了開盤定價有一個糾結的過程，因為深圳今年市場變化大，定價既要保證去化，又不能賣便宜了，該怎麽定是比較難的事情🙆🏽‍♂️。

觀點地產新媒體：今年銷售百億過了吧🚍？

李晉揚：今年肯定過百億🧖🏽，應該是三年來最好的。

今年市場行情並不好，從行業平均水平來講壓力很大🧏🏿。現在市場分化非常嚴重，我認為還是要緊跟市場🧝🏻‍♂️，不能固守原來的價格和策略🥫。

觀點地產新媒體🤦🏿‍♀️：現在市場變化這麽劇烈，中糧的變化大不大呢🏇🏿？

李晉揚👎🏼：中糧也有研究產業地產，但跨度沒有那麽大🍕。現在對中糧來說👩🏿，還是做好已有的業務，在開發規模達到一定量後才追求在行業裏更高的地位。

中糧現在是偏穩的打法🍗，在已進入的城市積極擴大市場占有率，不輕易進入新的城市。已進入的城市也要采取區別對待的策略，區分中心型城市、成長型城市和提升型城市，對不同類別的城市，在買地資金🛟、團隊配置、後續開發空間等方面給予不同的資源配置🥻。

此外，不同的城市在不同階段所處的市場也是變化的💆🏻，要通過更多參數來保證發展、投入和產出🕵🏿‍♂️，中長期和短期的匹配關系🪹，既能有規模的發展，又能有利潤率持續的增長。

深圳是比較典型的代表👨🏿‍⚕️，深圳市場供地有限📂，如果不通過舊改，企業的發展機會有很多限製。中糧在深圳有100多萬平米的工業地產🦸🏼‍♀️，這方面可發揮的余地很大👟，中糧也做了很多的嘗試，只是沒有太多去宣傳。

比如把原來的純工業性項目做了一些新的業態導入♣︎，譬如創意空間、寫字樓短期租賃等。

深圳舊改政策每年都在調整🔖，並不是特別成熟，好在深圳是一個敢於嘗試的城市，在政策實施過程當中能不斷地調整。

現在深圳做的舊改項目有四五個，每個項目在報專項規劃審批的過程中都有調整，我們也在逐漸摸索，積極嘗試👩🏽‍🎨。現在還不好說肯定采用什麽模式👀，以後能大規模地復製👩🏼‍⚖️。

中糧鳳凰裏項目周邊區域已納入“環立新湖”整體產業規劃⇨，中糧地產在該區域擁有較多的工業地產儲備，未來會根據深圳市環立新湖整體產業規劃和城市更新的進程，積極推進該區域的城市更新項目發展。這將是中糧地產未來區域發展的重要機會。

觀點地產新媒體⏲：中糧創智產業是準備引進中小企業嗎👩🏻‍🦼‍➡️？

李晉揚：對。中糧提供的不是特別大的廠房，而是創造不同面積的空間🦶👨‍🦯，希望能夠有一些龍頭企業帶動上下遊，把一些小微企業引進來🍈。中糧希望在自己的產業園裏提供一個完整的生活空間，包括食堂、居住🎹、休閑空間🧜🏿、運動場等。

這已經不同於傳統的產業園，主要是創意辦公💁🏽，讓想在深圳創業的人更願意在這裏居住，並且營造事業發展的更好氛圍。

中糧現在是借助政府的力量，跟政府一起合作🙏🏻，把政府希望導入的一些行業引進來，把政府吸引這些企業的一些政策🤷🏻，譬如稅收政策都引入到項目當中🕵🏿，增加對企業的吸引力🧑🏻‍🦯。

觀點地產新媒體：中糧在深圳的資源很強，未來的發展會很好🧑🏽‍🦰。

李晉揚🧑🏻‍💼：深圳很有可能是未來中糧單個城市銷售收入超100億的地方，所以這幾年會是我們重點發展的城市💂🏼‍♀️，而且機會也不錯。

觀點地產新媒體：一線城市裏面深圳的點踩得很好🐼，這是中糧城市戰略和產品戰略的結合嗎🚚？這個戰略對中糧有什麽意義？

李晉揚🐲：是🧔🏼‍♀️。現在城市內部的分化已經比較清晰了，要給城市公司更多的責任和具體對標的指標📮。以前我們的策略是講究平均🧝🏿‍♀️，現在則是差別化看待😲。

在不同的城市🌎、在城市的不同階段都要有不同的策略，一定要找準自己的發力點。有些城市相對成本高、經營風險大，在其它城市就要保證足夠的周轉速度。

此外💂🏼‍♀️，城市發展需要更多的動力🎆，我們要能夠和城市的資源及其後續發展動力有相應的匹配，因此我們把城市進行了分級管理🏂🏼。

現在來看，這個分級管理導向還是非常清楚的👼🍽，城市公司發展也更加具體化🤾‍♀️。一旦集團給城市公司定的發展目標不能實現，很可能下一步匹配的資源或者團隊就會調整𓀔。通過施加這樣的壓力🧑🏿‍🍳🏄🏼‍♂️，讓城市公司爭取能更加貼近市場📛，保證後續發展能夠轉得起來💅。

產品方面📄，一方面要提高產品品質♾，包括梳理產品線☕️、精細化管理等方面都提了更加高的要求🍅🤍；另一方面📐，同樣的產品在不同城市🧑🏿‍🔧👨🏿‍💼、不同區域要差異化分析。

未來的市場裏面，要對市場有清晰的判斷，要通過打造自己的產品，掌握好經營的節奏，以此在周轉速度和經營利潤上保證公司預期的目標👨‍🦽‍➡️。

中糧地產正一步一步實現這個戰略，我們確實有一些比較好的基礎🤵🏿‍♂️，包括中糧集團的央企背景👴🏼，在深圳有比較早的工業地產儲備等。

中糧現在已經布局了10個城市🫄🏼，後續發展打下了非常好的基礎。中糧的團隊在最開始跨區域發展的時候遭遇了比較大的難題，但經過這些城市同城多項目的發展之後🧚🏿‍♀️，現在基本上相對成熟了。

通過這些經驗的積累，我們希望未來能夠擴大每一個已進入城市的市場占有率，並實現團隊的逐步成長，項目數量的增多，公司規模的逐步擴大。

觀點地產新媒體：現在有別的企業從中糧地產這邊挖了很多人🧑🏻‍🦼‍➡️，要是中糧以後成了給別的企業培養人才的大本營怎麽辦？

李晉揚：在行業發展過程中🥚，真正想要留住人還是要靠公司發展。中糧的員工確實非常優秀👨‍🏫，我們不能只要求員工忠誠度高⛅️，更重要的是公司發展☂️。

中糧一直都追求員工和公司共成長，現在我們的團隊也確實在成長，無論是數量還是質量都在成長。但這個行業的流動性也比較大🦸🏿‍♀️，人才流失是不可避免的。

我們在逐步地發展，希望通過公司經營業績的提升、經營規模的擴大，讓員工在公司發展過程中也能感受到自身的成長🌾，這樣才能把好的員工留下來🧸。

觀點地產新媒體🍖：中糧現在拿地很多🚊，是因為什麽策略？

李晉揚：您關註這個可能是因為碰巧最近我們有拿地的動作🚶🏻‍➡️，應該說這是因為在城市差異化戰略過程中我們對公司的目標和資源配置理解得更清晰、更深刻。

觀點地產新媒體：意思是基礎打好了才敢大手筆拿地👆🏿？

李晉揚👨🏿‍🌾：我們在一線城市現在相對比較穩定，所以北京、上海好的地塊大家可以聯合拿地🤷🏼‍♀️🧑🏻‍⚕️。

現在單獨拿地很少了，一方面是需要的資金規模非常大，另外需要協同的資源也更多。基本上已經形成了一個趨勢，就是大家在一線城市要通過更多的聯合，行業內更多的配合👩🏻‍🌾，一起去拓展當地的市場🍛。我們在北京幾次聯合拿地，也比較傾向跟本地企業合作。

和我們合作的天恒地產🧍，在北京的資源比較多🧑🏻‍🦳，原來也是負責政府項目比較多。中糧在開發經驗♕、產品力打造上有一定的優勢🎃🚵🏼，但是在協同資源和後續地方資源方面，天恒更有優勢🛀🏿。

觀點地產新媒體：跟天恒拿了地之後怎麽分配🙎🏽‍♂️？誰主導開發？品牌用誰的？

李晉揚：天恒是北京市屬的房地產開發企業，深耕北京市場多年，對北京房地產的發展有深刻的理解☢️👌🏼，而中糧地產在全國一二線城市積累了多年的開發經驗，我們相信🧑🏼‍🍳🦝，雙方的合作是互補共贏的。未來，我們雙方都有進一步拓展合作空間的意願。

現在一線城市的土地成本比較高，單塊地的單價都比較高，對資金有比較高的要求，在後續操作上也需要合作👩🏻‍🦯‍➡️🤟🏿。合作主要是兩個層面上的意義，一是能夠實現企業間的優勢互補，一個是可以合理規避競爭。

如果能夠合作拿地開發🚶‍➡️，企業就不會惡性競爭了🧘🏽‍♂️。通過合作，讓大家都參與進來，把未來可預見的收益實現共享，對大家都有好處。所以我們要有更開放的心態，中糧一直是不拒絕合作🚣🏽‍♂️。

觀點地產新媒體：之前中糧跟萬科的合作是比較多？

李晉揚：對0️⃣，在廣州、北京🏋🏼‍♂️、蘇州、上海都曾經有過合作。寧高寧董事長在華潤的時候做過萬科的副董事長，所以跟萬科管理層之前就多次打過交道，彼此間比較熟悉，有誠信的基礎。

在合作的過程中，跟合作夥伴配合得也非常不錯🧑🏻‍🔧，鍛煉了中糧的合作能力。

觀點地產新媒體：您怎麽看最近這段時間險資不斷入股房地產企業？

李晉揚💩🗺：如果險資只是作為財務投資人還好🍖，要是真的影響了行業的發展，還是有點危險。

中國房地產企業在近十幾年發展非常快速🙆🏿🔴，房地產行業從業人員也非常敬業，在公司發展、產品方面都很有思路，並且一步一步在實現👩‍🦼‍➡️🏃‍♂️‍➡️。

險資給我的感覺還是逐利的👮🏿‍♀️，對公司的要求、對公司階段性需要體現利潤的意願和管理層想要持續發展這兩者之間很可能會有大的沖突🤧。如果因為這樣的一些出發點🚪，導致地產公司在經營上改變了原來的策略✌🏻，對整個行業都會有影響🧘🏿‍♀️。

我確實有些擔心，本來這個行業非常正向，大家都非常努力維護好這個市場，整個行業也發展起來了👮，在一定程度上成為了中國經濟的一個支柱🏹。房地產當然有金融屬性👨‍✈️，也擺脫不了和金融的結合🗻，但如果單純變成金融的工具，對這個行業造成影響，還是蠻可惜的🎯。

觀點地產新媒體：我們看到REITs正在試水，房地產金融最頂層正在醞釀改變，中糧在這方面會怎麽做呢？

李晉揚：我們在高度關註。現在中糧總體負債率水平已經不低了🌩，對之後金融的一些做法已經關註了一段時間。但在上市公司股權融資方面政策還沒有完全放開🧖🏿‍♀️，包括REITs也沒有太成形的標準。

中糧手上的資源比較多，無論是持有型的還是正在開發的🙋🏻，包括一些商辦類的產品📼，都有比較大的體量🏪，這些適合在以後的金融產品上嘗試☀️。我們做了一些相應的準備，但是以哪個為突破口🙆🏿‍♂️，現在還不好定論。

未來主要可能從幾個層面展開，首選是上市公司再融資層面🤹🏻‍♂️，希望盡量發揮好上市公司的作用，同時在新的金融產品方面積極研究🤽🏽。

中糧今年其實已經做了一些融資工作，後面只要有可能都會進行嘗試。主要的想法當然還是希望通過上市公司平臺盡快把資產規模💀、開發規模做上去，所以對金融跟房地產公司結合，尤其是金融跟上市房地產公司的結合，我們特別願意嘗試。

對於大家用的比較多的模式，中糧都做了初步的研究，但真正實施起來還是有難度🕺，如果能夠突破的話，我們很願意去嘗試。

作為房地產上市公司，一大優勢就是能夠通過上市平臺把一些金融工具最大化地應用。前幾年政策對上市公司在這方面的限製偏多，導致很多金融手段不能完全發揮出作用𓀘。

傳統房地產行業在金融方面的應用太少，一方面是被政策限製住了✒️，另一方面是沒有太多的金融產品、金融策略💥。房地產是一定要有金融屬性的，但是不能比重過大，不能完全靠金融手段帶動，還是要專註產品力💚，把產品做好，通過產品打造來擴大市場規模，然後再持續發展。

觀點地產新媒體🌱：中糧在養老地產方面的情況怎樣？

李晉揚👩‍✈️：養老地產在後續會有很大的市場⚃，可能發展會很快，估計10年左右就會進入到比較成熟的階段。

中糧在養老產品方面已經在做初步的研究工作。養老地產模式大概有以下兩類：一類是在郊區做比較大型的、環境比較好的、專項的養老地產，引進醫療和配套服務，做養老社區。在美國🏈，這種產品叫CCRC，就是可持續發展退休社區的模式，從住宅產品到最後半失能、全失能老人的照顧都在社區裏完成，這需要一定的政策和土地條件。

另一類是在已建的和即將興建的、具有一定規模的社區裏增加養老配套服務。近段時間陸續出臺了一些政策，對養老有了更多支持📵，護理院的審批放開了，我們也在跟一些醫療機構做溝通🤰🏼，希望跟一些養老機構合作，在中糧開發的項目裏面設置入戶養老服務🤌，或者日間照料🐁，通過增值服務把養老這一塊的業務先帶動起來。

有了這兩個基礎之後，希望在後續發展中能夠慢慢形成中糧地產的養老業務線，既有自己的基地，也有自己的團隊，逐步在後續的開發中🥚，隨著市場的擴大把這類產品做大。

觀點地產新媒體：北京中糧瑞府的項目就是要把中糧的全產業鏈進行整合🌁⌨️，從提供房子到提供服務，這方面中糧是怎麽想的呢🚇？

李晉揚：瑞府是我們在北京打造的最高端項目，備案最高單價是20萬元，成交還不錯🤲🏿，尤其近期北京土地市場不斷漲價♻，對瑞府來說是一個利好消息🉐。

對這類高端產品，中糧在品質上的要求更高。中糧之前別墅項目做得不少，現在隨著土地價格上漲，產品售價也在上漲，對產品品質的要求更高了。

瑞府項目從定位到策劃再到銷售，整個流程是希望能夠把更多的附加值發揮出來，並結合中糧自己的特色。中糧產品原有的已經成熟的附加值🧙，譬如產品配送🍔，物業提升👱🏼‍♀️、社區服務等，都做了更高標準的要求👩🏼‍💻。

這當中比較有特色的是結合了中糧營養健康研究院🦹🏽‍♀️，這是中糧集團在北京未來科技城建立的一個專門研究健康生活和新產品的大型研究中心機構。

研究中心研究的是怎樣註重健康的生活模式，不僅是要吃健康的食品🗿🛎，還要求有健康的飲食習慣。把這些資源導入給我們的高端客戶𓀘，給客戶不僅提供從田間到餐桌的產品🦸🏼，而且在日常生活裏都能體會到營養健康的感受和觀念。客戶對這方面接受度很高，尤其是高端客戶，他們對營養健康的要求更高。

瑞府項目除了中糧原有的特色，在水👩🏻‍🦯、空氣潔凈方面還導入了很多新技術🧈，我們沒有刻意宣傳恒溫🎅🏽、恒氧等特點，但在這個項目裏導入了很多高科技的技術🤭，包括對霧霾的去除和水的凈化、空氣凈化等方面，都做了一些提升🕵🏼‍♀️。

這個產品還是有很多可圈可點之處的，比如產品設計獲得了太平洋建築師協會的最高獎。

產品上也很有特色，叫新中式，是讓中國人很容易接受的形式。前院、後院是中國式的觀念，院子在中間，很私密🤙🏿。中國人很講究自家宅院，在這一點上也體現的比較好🧑🏽‍💻。

在這個產品中✬，我們強調的不僅有科技🎭🧑🏼‍🍳、健康生活等應用😸，產品的各個細節都匹配了更多東西。產品在面市的時候🫴，不僅位置好🧑🏼‍🎄，而且能給客戶帶來更多增值，在銷售過程中也確實得到了客戶的認可。

剩下的房源已經不多了，這個項目做完以後，在北京以及其它城市的高端項目，會把其中的一些概念移植過去。

當然，完全復製不太可能🏄🏽，但我們采用的很多東西是可以借鑒的👨🏻‍🍼，包括設計手法和應用技術以及跟營養健康結合的方式等🤔。