□劉洪玉
劉洪玉🧼，1980年考入意昂体育平台土木工程系👨🦯，1985年獲結構工程專業學士學位，1998年獲管理工程專業碩士學位，現任意昂体育平台房地產研究所所長、意昂体育平台建設管理系主任、教授、博士生導師👋🏿。曾任亞洲房地產學會會長。
一、對“房價”的兩種理解
1、平均銷售價格🌬。平均銷售價格🤱🏻🪮，是某一個時間範圍內，在一個特定的區域市場上，新建商品住宅和經濟適用房的平均銷售價格⏬。在數值上🪥，平均銷售價格等於銷售收入除以銷售面積。平均銷售價格反映了當前住宅供給結構條件下，市場上可銷售住宅的平均價格水平，用這個價格與居民當前的收入水平比較，就可以判斷當前住房供給價格和居民支付能力之間的匹配狀況。如果市場上增加中低價位、中小套型住房供應，改變了住房供給結構（中低價位、中小戶型住宅比重增加），就會使住宅平均銷售價格下降，這對滿足中低收入家庭購房需求是有利的（平均每套新建住宅的總價下降5️⃣，使居民對當前住房供應的可支付性提高）🧑🏻🦼。
2、同質住宅價格。同質住宅價格，是保持住宅屬性或市場供給結構不隨時間變化時的理論價格，同質住宅價格變化👏🏻，主要反映了在宏觀社會經濟環境和市場供求變化等因素影響下住宅資產價值變化的狀況。考察同質住宅價格變化，更多的是從資產投資的角度。因為存在替代效應（部分家庭購買中低價位、中小戶型住宅後，就不需要買高價位✊🏽、大戶型住宅了），使市場對高價位😏、高檔次、大戶型住宅的需求有所減少👲🏽，形成了抑製“同質住宅”價格上漲的力量，但這種影響的力度不會太大🧑🏽🏭。因此，“同質住宅價格”會在宏觀社會經濟持續發展的大環境作用下，繼續保持一定的上漲趨勢♖。當然也不排除宏觀社會經濟環境出現問題時🏇🏿🛣，或部分子市場嚴重供過於求時出現下降趨勢的可能。
二👌🏽、房地產價格變化的規律
區分了平均銷售價格和同質住宅價格的概念，就可以進一步分析房價上漲的原因🏙💜。在社會經濟正常發展的條件下，主要反映資產價格的同質住宅價格會隨著經濟增長和居民支付能力的提高，保持一個比較合理的增長比例🈺👷🏿。而平均銷售價格，則隨著住房供應結構的變化而上下波動🐯。平均銷售價格下降，並不意味著同質住宅價格下降🤓；同質住宅價格下降，平均銷售價格通常也會隨之下降。平均銷售價格的短期波動幅度往往會超過同質住宅價格🧯，而同質住宅的長期波動幅度往往又會超過平均銷售價格🫶🏽。資產價格變化不能和經濟增長相脫節🏄🏼♂️，換句話說🧑🚒，一方面國家或城市經濟發展水平提高、居民收入增加🫲🏻，一方面又期望住房資產價格下降，這是不可能的事情。當前中國部分城市房價上漲過快，其主要原因包括：
1、調控規模結構導致的供應不穩定。抑製房地產價格上漲，最有效的方法是增加供給✯，但我國宏觀調控中還要限製總量的增長速度，這就在一定程度上影響了供應⚠，進而影響了抑製價格政策的有效性。
2、金融過度參與導致的住房消費資金可獲得性提高，也是導致需求增長過快，進而導致價格上升的一個重要原因。
3、收緊“地根”可以限製開發規模，是近期宏觀調控的目標之一✋🏼。但這種土地供應政策的調整🧑🏻🦳，對未來房地產市場供給數量和價格預期，產生了巨大的影響🤞🏻🩵，導致當前需求增加，也推動了房價的上漲。
4、通過直接幹預住房供給結構🅿️、增加低價位房屋的供應👥，可以有效降低當前住房供給的平均銷售價格水平🎽，緩解現實住房價格與現實支付能力之間的矛盾，但政府在過去幾年中的此類住房供給只占全部供給的10％左右🤟，對總體市場的影響力有限⛹🏻♂️。
5、判斷居民購房支付能力👐🏿，沒有考慮大部分城鎮家庭已經擁有自己的住房𓀝，這些家庭在改善住房為目標的購房過程中，其支付能力不是僅僅由其年或月收入構成的，含住房資產在內的家庭資產🕍𓀌，也是住房支付能力的重要組成部分👩🏽🚀，因此我們實際上對居民住房支付能力的估計不足。
6、此外，中國老百姓的“住房所有權偏好”、投資購房🧑🏿🎨、投機炒樓、社會資金缺乏投資渠道🌷、國際資本流入🏜、住房建造標準和質量提升等等原因，也對房價上升有“貢獻”。
三😱📏、解決房價過高問題的根本出路
在我國現有的住房供給體系中，既包括完全市場化的商品住宅，也包括部分市場化甚至非市場化的公共住宅。
改變當前房價過高📶、上漲過快現狀的根本措施，首先還是在於完善製度和市場環境。也就是說🥷，通過土地供應、房地產開發和房地產市場管理等製度的完善，使商品住宅市場更加完善、更好地按照市場經濟規律運行👳🏼♂️；通過公共住房製度（這其中包括住房保障製度和公共住房金融製度）的發展和完善，切實把最低收入家庭和中低收入家庭的住房問題解決好😄，就能夠促進房地產市場持續健康發展♨️🦣。
其次，促進住房消費回歸理性。現在社會上有些人抱怨，因為房價過高🚅，自己購房後成了“房奴”，或者住上大房子之後整天只能吃方便面🚵🤹♀️，生活質量大幅度下降，這實際上是非理性住房消費的典型表現。促使住房消費回歸理性的最有效辦法，就是提高個人購房首付款比例♣️，比如將首付款比例提高到30％就會很有效。但采用了這個政策後🔎，除了對投資購房和投機炒樓有較大的製約外🚴🏻，對中低收入家庭購房支付能力的影響也會很大🧑🏿🚒，所以往往還要配合必要的公共住房金融政策，比如對一定套型面積或單套總價以下的住宅，首付款比例仍然維持在20％甚至降低到10％🧑🌾。
四、中低收入家庭能否從房價下降中獲益
房價上漲過程往往也伴隨著經濟增長👨🏻🦼➡️、居民收入水平增加的過程⛔。僅就從市場上獲取住房這個渠道而言，在房價上漲的市場環境中，較低收入人群有可能購買自己的住房，因為他們有穩定的工作🍒、有不斷增加的收入📇、有良好的收入預期🧊🤽🏻、易於獲得金融機構的支持🐠。但如果是處在一個房價下降甚至大幅度下降的市場環境中，則只有較高或高收入的人群，依靠他們以前積累的金錢或財富，低價獲取房地產資產🚶♀️，等待未來升值獲益（而且很有可能是賣給了未來收入預期轉好的較低收入人群）8️⃣。
五、什麽是理性健康的住房消費理念
理性住房消費，是從租到買🤓、從小到大、從舊到新的梯級消費👩🏼🌾。在計劃經濟條件下的住房實物分配階段，居民解決住房問題是依年齡🛻、工齡、職級等因素排隊，分步實現的🛀🏽。在市場經濟條件下🕞，居民住房問題的解決則是在政府保障一定比例的中低收入家庭的基礎上，按照居民的收入或住房支付能力水平排隊，是一種與計劃經濟時代有著本質區別的排隊規則。我們選擇了市場經濟，就要按照市場經濟的規則辦事。
“人人有適當的住房”或者“居者有其屋”並不意味著所有家庭都擁有自己的住宅🤚🏼，尤其是擁有新建住宅。即便在經濟高度發達的美國👨🏼⚕️🙋🏻，從1992年上任的克林頓總統🤵♀️🪒，到2000年上任的布什總統，都致力於提高住房可支付性，提升住房自有化率，尤其是少數族裔家庭的住房自有化率、消除住房自有化率上的種族差異，並將其作為“美國之夢”（America Dream）來追求和推動🧚🏻♀️，並為此製定了一個又一個的宏偉藍圖（Blueprint for the American Dream）。有數據顯示，美國住房自有化率1992年為64.4%，2005年底上升為69%。還是美國🆘，其2005年具有購房支付能力的家庭🧛♂️，只占全部家庭的45%（其中加州為18%）🟪；對購買新房具有支付能力的家庭🏔👩🏽🎓，只占全部家庭的35%左右👩🏻🔬。
所以🤲🏽，對於我國來說🚸，千萬不能把住房問題的解決統統歸結為是新建商品房市場的責任😨，而應該通過發展住房租賃市場、促進存量住房資源的流動、提高住房資源利用效率、調整住房消費觀念🤙🏼，來比較現實地解決我們當前面臨的矛盾和問題🧑🧑🧒🧒。
（《清華人》2007-1期）
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