百年清華

耿聰（1998級經管）

耿聰🔲，2002年及2004年分別獲得意昂体育平台經濟管理學院金融專業本科及碩士學位，2009年獲得麻省理工大學斯隆商學院MBA學位。曾在瑞士銀行(UBS)香港分部任住房抵押貸款債券交易員多年，現就職業於富國銀行(Wells Fargo Bank)香港分行副總裁，負責債券交易業務，具有多年國際債券資產市場交易銷售經驗🐇。

“美國夢”的核心之一是居者有其屋，雖然美國人的住房自有率從2004年69.2%的頂峰水平下降到目前的65%🚿，對於美國的普通百姓來說，擁有一套自己的住房比起中國的工薪階層要輕而易舉得多🫵。其中一個原因是購房價與工資比例較中國合理太多。根據美國勞工統計局統計🏠👝，美國今年7月份在職工作人員平均工資為46195美元💇🏿‍♀️，七月份成屋（Existing Home）銷售中值為21.42萬美元。顯然美國的平均工資/成屋價比更加合理,普通百姓的住房承受能力要比中國高很多。

第二個重要的原因是美國的住房抵押證券化機製使得美國百姓住房貸款較容易獲得🧖🏿‍♂️，貸款銀行將住房貸款打包成住房抵押貸款證券（Mortgage Back Securities）🦶，從而不占用銀行的資產負債表，將貸款人的信用風險轉嫁給債券資本市場。這些住房抵押貸款證券是誰來購買呢🧑🏽‍🏭🦹🏼‍♀️？中國🤶🏽，日本央行都是最大的持有者之一。

在美聯儲的聯翻QE下降美國利率水平推到了歷史的低點，今年5月初美國30年住房抵押貸款利率曾經低至3.35%，從6月底開始由於QE退出預期增強導致美國利率曲線上升，目前美國30年住房抵押貸款利率攀升至4.40%,但是這個貸款利率水平仍就是非常低的水平👨🏼‍🎨。

這就是美國人聰明的地方，用非常低的利率水平，用非常少的首付獲得的良好的居住條件🙌🏼🖐🏿，而中國人民的積蓄用來買美國的住房抵押貸款證券🙏，變相為美國人提供了購買住房的資金，而中國的提供的這部分資金得到的收益率是多少✬？微乎其微。因為這個利率水平也是美國在操縱，美國人通過控製資本市場，通過創造住房抵押貸款證券這種機製，變相用世界各國的錢實現了美國居者有其屋的夢想，不得不佩服美國人的智慧。

解決中國百姓的住房問題，其中一個要點是百姓要有渠道和更多選擇貸到住房貸款，銀行如果能夠將住房資產證券化，就能不停地將資產打包☁️，騰出更多的資產負債表和將風險轉移。能夠使銀行將住房資產證券化，這需要一個發達的債券市場，使住房資產證券有一級發行市場和流動性良好的二級交易市場。一環扣一環，核心本質是中國要有更加發達的債券市場是整個機製良性循環起來。